المشتري يخطّط للسعر، والبائع يخطّط للسعر. ثم قبل الإفراغ بأسبوع يكتشف الطرفان أن المبلغ الذي سيتحرّك فعلاً مختلف، فتتوتّر الصفقة بسبب مبالغ كانت مستحقة منذ البداية.
لا شيء من هذه التكاليف مخفي، لكنها نادراً ما تُكتب في مكان واحد. لذلك نجمعها هنا. وهي تختلف بحسب طرفك في الصفقة، فنبدأ بالمشتري ثم البائع، ثم نضع الأرقام على مثال واحد.
ما يدفعه المشتري
البند الأكبر هو ضريبة التصرفات العقارية: ٥٪ من قيمة الصفقة على المشتري وفق النظام. وهي مستحقة قبل أن يتم الإفراغ، لذلك خطّط لها نقداً مع الدفعة الأولى لا بعدها. ومن يشتري بتمويل بنكي يحتاج أن يجهّز الدفعة الأولى والضريبة معاً قبل الإفراغ، وهذا مبلغ يفاجئ كثيرين: على فيلا بمليوني ريال ودفعة أولى ١٥٪ يصل المجموع إلى ٤٠٠٬٠٠٠ ريال قبل الرسوم.
وفوق الضريبة تأتي رسوم الإفراغ الإلكتروني، وعمولة الوساطة إن كان هناك وسيط يمثّلك كمشترٍ. اطلب المبلغين كتابةً قبل أي التزام؛ نحن نعطي كل مشترٍ نمثّله جدولاً بالمبالغ النهائية قبل أن يوقّع على أي شيء.
ما يدفعه البائع
حين نبيع عقاراً، عمولتنا ٢٫٥٪ من قيمة الصفقة يدفعها البائع، وتُستحق عند الإفراغ فقط. لا نطلب مقدماً ولا رسوم تصوير أو إعلان، وكل ذلك مكتوب في اتفاقية التسويق قبل التوقيع. وإن لم تصل الصفقة إلى الإفراغ، فلا عمولة. والعمولة تُحسب على سعر الإغلاق الفعلي لا على السعر المعلن.
ونقطة إضافية للبائع الذي على عقاره تمويل قائم: الرصيد المتبقي يجب أن يُسدَّد للبنك قبل فكّ الرهن وإتمام الإفراغ، ويُتفق على توقيت ذلك مع المشتري مسبقاً حتى لا يتأخر موعد نقل الملكية.
مثال محسوب
رسوم الإفراغ الإلكتروني وأي عمولة على جانب المشتري تُضاف إلى عمود المشتري. هي أصغر من الضريبة، لكن مكانها في الجدول نفسه. والفرق بين ما يدفعه المشتري وما يستلمه البائع في هذا المثال ١٥٠٬٠٠٠ ريال على الأقل — وهو الرقم الذي يفاجئ الطرفين حين لا يُكتب مبكراً. ولو أُغلق السعر أقل من المعلن — كما حدث في ٦٨٪ من صفقاتنا — تنخفض الضريبة والعمولة معه، لأن كليهما نسبة من قيمة الصفقة.
الإفراغ نفسه
نقل الملكية اليوم إلكتروني عبر ناجز، فلا ينتظر أي طرف في مكتب كتابة عدل. لكن الإفراغ لا يكتمل حتى تُسدَّد الضريبة وتتطابق بيانات الصك مع العقد. ومعظم التأخير في اللحظة الأخيرة الذي نراه في صفقاتنا سببه اسم مكتوب بطريقتين في وثيقتين، أو مبلغ لم يُسدَّد، لا المنصة نفسها. لذلك نراجع الصك والهويات وبيانات العقد قبل موعد الإفراغ بأيام، لا في يومه.
الإفراغ يستغرق دقائق. الأسبوع الذي يسبقه هو حيث يثبت جدول المبالغ قيمته.
خلاصة عملية
قبل توقيع عقد البيع، اطلب صفحة واحدة تذكر كل مبلغ مستحق عند الإفراغ، ومن يدفعه، ومتى. إن كنت مشترياً، فجهّز ضريبة ٥٪ نقداً مع دفعتك الأولى. وإن كنت بائعاً، فتأكّد أن العمولة مستحقة عند الإفراغ فقط ومكتوبة في اتفاقيتك. ما يُكتب مبكراً لا يتحوّل إلى خلاف في الأسبوع الأخير.