الفيلا التي تبدو ممتازة في الزيارة الأولى قد تخسر جزءاً من سعرها في ساعة معاينة. ليس لأن المعاين يبحث عن عيوب، بل لأن بعض المشكلات لا تظهر إلا لمن يعرف أين ينظر.
في محاضر المعاينة التي نعدّها، تتكرّر خمس ملاحظات أكثر من غيرها، وهي في صفقاتنا ما يفسّر معظم الفرق بين السعر المعلن وسعر الإغلاق في الفلل.
لماذا تسبق المعاينة العربون
كل عقار في محفظتنا له محضر معاينة ميداني بالتاريخ والملاحظات الإنشائية، ونرسله للمشتري الجاد قبل العربون لا بعده. السبب بسيط: بعد دفع العربون تصبح الملاحظة الإنشائية خلافاً بين الطرفين، وقبله تصبح جزءاً من السعر يُناقش بهدوء.
الرطوبة والتشققات: الأعلى تكلفة
الرطوبة هي الملاحظة الأكثر تكراراً في محاضرنا، وغالباً ما تظهر حول دورات المياه في الدور الأرضي، وتحت خزان السطح، وعلى أسفل الجدران الخارجية. هي في ذاتها قابلة للإصلاح، لكنها نادراً ما تأتي وحدها: الماء الذي بقي سنوات داخل السقف يصل في النهاية إلى حديد التسليح. أما التشققات الشعرية في اللياسة فشكلية في الغالب، بينما الشق المائل الممتد من زاوية نافذة، أو أي شق في عمود أو جسر، يحتاج رأي مهندس إنشائي قبل الاتفاق على أي سعر.
الشق الشعري في اللياسة عمل دهان. الشق في العمود سؤال لمهندس — وإلى أن يُجاب عنه، لا يوجد سعر.
عزل السطح والتمديدات الكهربائية
عزل السطح لا يُرى حتى أول مطر غزير أو أول فاتورة كهرباء في الصيف. ضعف العزل الحراري يظهر في غرف الدور العلوي التي لا يبرّدها أي مكيّف مهما كانت قدرته. لذلك نصعد إلى السطح بأنفسنا ولا نكتفي بصور له، ونسجّل عمر طبقة العزل إن كان البائع يعرفه.
والتمديدات الكهربائية القصة نفسها لكن داخل الجدران: كابلات بمقاس أصغر من الحمل الفعلي، أو لوحة توزيع بلا تأريض. لا شيء من هذا يلفت النظر في الزيارة، لكن المشتري الذي يكتشفه بعد الإفراغ يتحمّل تكلفة إعادة التمديد كاملة وحده.
الإضافات غير المرخّصة
ملحق على السطح، أو فناء مسقوف، أو موقف سيارات تحوّل إلى غرفة — كلها تضيف مساحة على الأرض لا على الورق. الصك ورخصة البناء هما ما يعتمد عليه البنك في التقييم وما يراجعه أي مشترٍ لاحق، فالمساحة غير الموجودة فيهما لا يصح تسعيرها كأنها موجودة. في صفقاتنا نسعّر المساحة غير المرخّصة بتكلفة إزالتها أو تصحيح وضعها، لا بسعر المتر في الحي.
كيف تتحوّل الملاحظة إلى رقم
قائمة العيوب لا تفاوض وحدها. نحوّل كل ملاحظة إلى عرض سعر مكتوب من مقاول للإصلاح، ثم نضع المجموع أمام السعر المعلن. البائع يجادل في الآراء، ونادراً ما يجادل في عرض سعر موقّع.
في ٦٨٪ من صفقاتنا أُغلق السعر أقل من المعلن، ومحضر معاينة مؤرّخ بملاحظات مسعّرة من أمتن الأسباب التي توصل إلى ذلك دون أن تخسر الصفقة.
خلاصة عملية
اطلب محضر المعاينة قبل دفع العربون، وانظر إلى تاريخه. إن لم يكن للفيلا محضر، فاطلب معاينة؛ تكلفتها صغيرة أمام أي ملاحظة واحدة من الخمس. ثم فاوض على عروض أسعار الإصلاح، لا على الانطباعات.