الإعلان الذي يقول «عائد ٧٪» قسم في الغالب إيجار سنة واحدة على السعر المطلوب. الرقم ليس خاطئاً، لكنه الرقم الإجمالي، قبل التكاليف التي تحدّد ما تكسبه فعلاً.
حين يأتينا عميل بإعلان كهذا، نعيد بناء الرقم من الأساس. وفي أغلب الحالات ينتهي أقل من ٧٪ بوضوح — وهذا لا يجعله استثماراً سيئاً، بل استثماراً بسعر مختلف.
العائد الإجمالي والعائد الصافي
العائد الإجمالي هو الإيجار السنوي مقسوماً على السعر. أما العائد الصافي فهو ما يتبقّى من الإيجار بعد تكاليف التشغيل، مقسوماً على كل ما دفعته لتملّك العقار — لا على السعر وحده. والمسافة بين الرقمين هي المكان الذي تبدأ فيه معظم خيبات الاستثمار. والخطأ الشائع أن يُقارن العائد الإجمالي لعقار بالعائد الصافي لعقار آخر، فيبدو الأول أفضل وهو ليس كذلك.
التكاليف بين ٧٪ وحسابك
البندان الأولان يرفعان ما تدفعه، والثلاثة الأخيرة تُنقص ما تستلمه. ولا يظهر أيّ منها في الرقم المعلن. ولأن الإيجار في كثير من الإعلانات إيجار متوقَّع لا عقد قائم، فقد يكون الرقم أعلى من السوق قبل أن تُحتسب أي تكلفة.
مثال محسوب
لنأخذ وحدة سعرها ١٬٠٠٠٬٠٠٠ ريال وإيجارها السنوي ٧٠٬٠٠٠ ريال، أي عائد إجمالي ٧٪. ضريبة التصرفات وحدها تضيف ٥٠٬٠٠٠ ريال، فيصبح رأس المال الذي دفعته ١٬٠٥٠٬٠٠٠ ريال على الأقل قبل رسوم الإفراغ. وعلى جانب الدخل، الإدارة بنسبة ٥٪ من الإيجار تساوي ٣٬٥٠٠ ريال. وإن احتسبنا شهراً واحداً بلا مستأجر (نحو ٥٬٨٠٠ ريال) وخصّصنا ٣٬٥٠٠ ريال سنوياً للصيانة — وهما افتراضان للتوضيح لا نسب ثابتة — ينخفض صافي الإيجار إلى نحو ٥٧٬٢٠٠ ريال.
٥٧٬٢٠٠ ريال مقسومة على ١٬٠٥٠٬٠٠٠ ريال تعطي عائداً صافياً في حدود ٥٫٤٪. الوحدة لم تتغيّر؛ الحساب فقط أصبح صادقاً. ولو أُضيفت رسوم الإفراغ وعمولة الشراء لانخفض الرقم قليلاً أيضاً.
العائد المعلن يخبرك بما يمكن أن يكسبه العقار. العائد الصافي يخبرك بما ستكسبه أنت.
إذا كان الشراء بالتمويل
مع التمويل، قارن العائد الصافي بتكلفة المال. بهامش الربح الإرشادي ٤٫٢٪ الذي نستخدمه في تقديراتنا، ولمدة ٢٠ سنة ودفعة أولى ١٥٪، تكون الأقساط السنوية في هذا المثال أعلى من صافي الإيجار البالغ ٥٧٬٢٠٠ ريال. والقسط النهائي يحدّده البنك بعد دراسة الدخل والالتزامات، فاحسب الأرقام على عرضه الفعلي.
هذا لا يُسقط الصفقة، لكنه يعني أن العائد يعتمد على نمو الإيجار وعلى قيمة العقار عند البيع، وأن عليك أن تقرّر بوعي: هل تشتري دخلاً، أم تشتري أصلاً؟ وفي هذه الحالة يصبح الأهم أن تكون قادراً على تغطية الفرق الشهري من دخلك دون ضغط، لسنوات لا لأشهر.
خلاصة عملية
يكون رقم ٧٪ حقيقياً حين يكون صافياً: بعد الضريبة والرسوم والإدارة والشواغر والصيانة، ومقسوماً على كامل رأس المال الذي دفعته. اطلب عقد الإيجار الحالي الموثّق في منصة إيجار بدلاً من إيجار متوقَّع، وأعد بناء التكاليف بنفسك. وتذكّر أن السعر نفسه قابل للتفاوض: في ٦٨٪ من صفقاتنا أُغلق السعر أقل من المعلن، وكل ريال يُخصم من السعر يرفع العائد.